老舊小區改造盈利模式(老舊小區改造項目利潤有多大)

今天給各位分享老舊小區改造盈利模式的知識，其中也會對老舊小區改造項目利潤有多大進行解釋，如果能碰巧解決你現在面臨的問題，別忘了關注本站，現在開始吧！老舊小區改造工程改塌毛利潤100萬，凈利潤10萬。據住建部統計，目前，全國各地上報需要改造的城鎮老舊小區共有17萬個，涉及居民上億人。這些老舊小區被市場統稱為“老破小”。住建部統計，截至2018年12月，試點城市已共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。根據《廣州市2018年城市更新年度計劃》，2018年廣州老舊小區微改造項目共計587個，計劃投入資金共計14.71億元。

今天給各位分享老舊小區改造盈利模式的知識，其中也會對老舊小區改造項目利潤有多大進行解釋，如果能碰巧解決你現在面臨的問題，別忘了關注本站，現在開始吧！

本文目錄一覽：

• 1、老舊小區改造工程毛利潤100萬,凈利潤大概多少
• 2、17萬個老舊小區，涉及居民上億人
• 3、老舊小區改造4+n是什么意思？
• 4、5萬億老舊小區改造市場
• 5、推進老舊小區適老化改造，這些城市出新招
• 6、老舊小區改造，投入3000萬的“勁松模式”有哪些生意經

老舊小區改造工程毛利潤100萬,凈利潤大概多少

老舊小區改造工程改塌毛利潤100萬，凈利潤10萬。根據查詢相關資料顯示，核鍵圓老舊小區改造不是搞房地亮賣產銷售，只有投入沒有利潤。有利潤也就是改造后的老舊小區房子保溫性提高了，可以為國家節約一定的取暖能源。

17萬個老舊小區，涉及居民上億人

重慶市江北區郭家沱的一個小鎮，曾因國營望江機械廠而聞名，現在充滿了“老破小”。這里的建筑大多建于上世紀五六十年代。 （東方IC/圖）

（本文首發于2019年7月4日《南方周末》）

舊改和棚改，相當于一個向外掏錢，一個往回拿錢。

老舊小區改造上升到國家層面，因為其既是一項民生工程，也是一個非常有效的穩投資舉措，同時還可以拉動居民消費。

老舊小區改造若要大規模推進，還需房企在市場中找到可持續的盈利模式，否則只能是塊難啃的“硬骨頭”。

2019年6月19日，***常務會議明確，加快推進城鎮老舊小區的改造（下稱舊改）工作。

舊改的對象，指的是建成于2000年以前、公共設施落后、影響居民基本生活，且居民改造意愿強烈的住宅小區。

按照住建部的要求，舊改項目重點包括改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可因地制宜加裝電梯，配建停車設施、養老和撫幼服務設施、無障礙設施，實施節能改造等等。

這是一項“量大面廣”的工程。據住建部統計，目前，全國各地上報需要改造的城鎮老舊小區共有17萬個，涉及居民上億人。

消息一經釋放，率先引發了人們對樓市的想象，舊改被視作正在接力偃旗息鼓的棚改。2015年后，棚改轉向貨幣化安置，三年時間釋放了4萬億資金，不僅去掉了三四線城市的庫存，還推高了當地的房價。

如今，舊改橫空出世，會帶來什么變化？

廣州荔灣區西關 歷史 文化街區永慶坊，采用舊城區微改造，變身居住與 旅游 于一體的“最美街道”。 （東方IC/圖）

對于身處老舊小區的居民來說，舊改與棚改可能是一個二選一的抉擇。

按照住建部和財政部相關文件中的界定標準，棚戶區原指簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域。2012年起，包括“城中村”、舊住宅綜合整治等概念也被陸續納入棚戶區的范疇內。

文件也并遲明確，已納入或擬加入城鎮棚戶區改造計劃的棚戶區（居民住房），以及以居民自建住房為主的銷咐區域和城中村等，不屬于老舊小區。

據深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉統計，中國老舊小區非常多，城鎮42%的住房為2000年前所建，16%的住房為1990年前所建，2—3層高的城鎮平房占比有21%，沒有同時擁有廚衛的城鎮住房占比也高達16%。

這些老舊小區被市場統稱為“老破小”。戶型采光設計不佳、面積過小、停車難、建筑結構有問題以及缺乏社區商業配套和綠化等都是這些小區的通病。

一位深圳資深房產中介告訴南方周末記者，深圳在1980—1990年代建造的房子大多采用海沙材質，因為含鹽量高且雜質較多，建筑質量較差，導致這些老舊小區目前滿目瘡痍。

2017年年底，住房和城鄉建設部在廣州、廈門等15個城市啟動了城鎮老舊小區的改造試點。住建部統計，截至2018年12月，試點城市已共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。

不過，廣州一位舊改從業者向南方周末記者坦言，市內準備改造的老舊小區很多，但已經或正在改造的還是相對較少。進程緩慢的一個原因是需要全部住戶通過，而老舊小區多是單位建設的房子，沒有物業管理，所以首先在“召集大家同意”這個問題上就比較困難。

還有一個重要原因是住戶需要出錢改造，許多人并不愿意。盡管財政補貼了很大一部分，如廣州住建部門數據顯示，5個試點小區共計安排財政資金2.08億元，平均每個小區獲得4000萬元。

而與舊改小修小補不同，棚改屬于大拆大建，房屋被拆遷的居民可以獲得實物安置或貨幣補償。尤其在2015年后，貨幣安置成為棚改主流，約4萬億資金流入棚戶區居民手里。

舊改和棚改，相當于一個向外掏錢，一個往回拿錢?！霸谏钲?，給錢的棚改工作都推進緩慢，更不用說要自己掏錢改造老舊小區?！鄙鲜錾钲诜慨a中介說。

深圳一家房地產資產管理公司的高層也向南方周末記者表示，在深圳，老舊小區改造可能與不少住戶的期待有所不同，此前深圳不少買入老舊小區的業主，其實是在等待新一輪棚改計劃，希望拿到拆遷款后“一夜暴富”。

由虧蔽純此可見，舊改和棚改對樓市的影響也大不相同。

棚改釋放貨幣，不斷制造和推高人們對房產的需求，而老舊小區改造則是提高了小區的居住條件，反而推遲或動搖了居民對購置新房的需求。

同時，隨著老舊小區改造成為新風潮，也會逐漸扭轉“買老舊小區等棚改拆遷”的購房預期，能夠一定程度上抑制二手房市場炒作。

2019年6月13日，在第11屆陸家嘴論壇上，中國銀保監會主席郭樹清發言稱，當前房地產過度金融化，居民負債率占相當大的比例，甚至一半投資都投入到房地產市場。 歷史 證明，如果過度地依賴房地產最終會付出代價。

雖然舊改不同于棚改，但在這個時候推出，卻又與棚改不無關系。

隨著全國“去庫存”任務的完成，加之中央遏制房價過快上漲的決心，2019年4月15日，財政部明確通知，2019年棚改計劃從預期的450萬套大幅下調至285萬套，同比2018年下降50.86%。同時貨幣化安置收緊，實物化安置重回主流。

據國金證券研究院測算，如果2019年棚改貨幣化安置比例維持在35%，預計將拖累商品住宅銷售增速下降12.82%，對房地產投資的直接拉動為-0.83%。

與此同時，目前中國投資增速有所下滑。國家統計局最新數據顯示，2019年1—5月，全國固定資產投資217555億元，同比增長5.6%，增速較1—4月回落0.5個百分點。

而舊改恰好可以彌補因棚改退出而減少的資金投放。據***參事仇保興估算，中國城鎮需要綜合改造的老舊小區總投資額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。舊改4萬億與棚改過去釋放的資金體量相當。

方正證券6月22日發布的研報也做了一個資金統計，根據部分省市公布的改造計劃來看，平均成本為每平方米700元。據此推算，舊改工程的純建設成本就將達到2.8萬億元。

據南方周末記者不完全統計，目前全國已有9省、市公布了舊改目標與詳細計劃，它們是安徽省、河北省、襄陽市、濟南市、南京市、攀枝花市、西安市、廣州市和新鄉市。

以廣州為例，近兩年可以稱得上是舊改爆發年。根據《廣州市2018年城市更新年度計劃》，2018年廣州老舊小區微改造項目共計587個，計劃投入資金共計14.71億元。另據《廣州市2019年重點項目建設計劃》，51個重點項目中，老舊小區微改造占到了9個，計劃投資總額為10.25億元。

2019年7月1日，住建部副部長黃艷在***政策例行吹風會上稱，改造老舊小區上升到國家層面，因為其既是一項民生工程，也是一個非常有效的穩投資舉措，同時還可以拉動居民消費，改善自己家的室內設施，“這是一項一舉多得的工作”。

此前，仇保興也撰文稱，城市老舊小區綜合改造一方面能夠通過補齊幼兒園、小超市等短缺的服務設施消除擴大居民消費的障礙，另一方面也能開拓銀發消費、幼兒消費、綠色發展和節能減排等新消費模式，能持續有效地為國民經濟創造新動能。

相比棚改，老舊小區改造工程更具效率。多位房企人士告訴南方周末記者，一個棚改項目的轉化周期平均為5年，業主與房企往往會因為拆遷補償的爭議僵持不下。而舊改一般在半年內就能完成，并且邊際效益明顯，通過補齊服務設施“短板”有效刺激和擴大居民消費。

順應舊改大潮，一位廣州房企人士告訴南方周末記者，其公司旗下多個2000年后建起的新公寓住宅，也在借勢提供景觀陽臺欄桿翻新、電梯維護、空調百葉加固等房屋翻新等優惠活動，吸引業主自費參與。

17萬個老舊小區需要改造，投資總額高達4萬億，錢從哪來？

住建部副部長黃艷在上述吹風會上表示，將按照“業主主體、社區主導、政府引領、各方支持”的方式統籌推進，采取“居民出一點、 社會 支持一點、財政補助一點”等多渠道籌集改造資金。

目前來看，地方財政是舊改最主要的資金來源。

河北省在2018年9月23日公布的《老舊小區改造三年行動計劃（2018-2020年）》顯示，小區改造三年總任務共計5739個，共需改造資金129.6億元。其中， 社會 可籌集資金約11.7億元；市政專營單位可籌集約6.5億元；小區原產權單位可籌集約5.2億元；居民個人可籌集約5.6億元。其余112.3億元的費用“大頭”由市、縣兩級財政籌集。

據21世紀經濟報道，河北東部某縣的老舊小區就進行了節能改造項目，包括在外墻上保溫層，把以前的鋼窗換成了鋁合金窗，費用是每戶4000元，而當地的居民稱，“據說財政資金補貼了一半”。

一位來自成都天府新區安工社區的業主告訴南方周末記者，2019年年初，其所在小區有5棟6層樓的住宅完成了電梯加裝，出資安排為以2樓3000元為基數，每層樓遞增2000元。小區業委會介紹，費用已由政府補貼了大部分。

廣州世聯行副總經理林家星對南方周末記者說，目前廣州市的老舊小區改造，大多是 社會 公益行為，改造資金主要來源于市、區每年的財政專項保障資金，市區兩級按照8：2的比例安排。廣州世聯行一直以房企咨詢顧問的形式參與了包括TIT紡織產業園、荔灣廣鋼及廣船片區、天河廣氮片區等多個廣州大型舊改項目。

“我國尚有約5000億的住房公共維修基金沉淀在各級財政和房管局賬戶中，應積極發揮作用?！背鸨Ｅd撰文寫道。

不過，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向媒體分析稱，老舊小區改造一旦大規模推行，政府財力有限，單純依靠補貼，并不現實。

棚改之所以風生水起，正是有賴于2014年央行創設PSL這項金融工具。央行以PSL的形式投放給國開行等政策性銀行，再由它們給地方政府發放專項貸款，從而對棚戶區居民進行貨幣化補貼，地方政府拆遷賣地后償還銀行貸款，銀行償還央行，形成資金流閉環。

***常務會議上，首次提到加大金融對舊改的支持，明確2019年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金，并且鼓勵金融機構和地方積極 探索 。

“融資必須要可持續?！秉S艷說，一個前提是，不能只投入轉不起來，另一個是風險防范，要防止增加地方債務。在這兩個前提下，如何引入專業化、市場化公司來運作，都是可以 探索 的。

廣州世聯行副總經理林家星強調，政府正在推動更多的 社會 資本參與到有一定收益回報和企業品牌影響力的改造項目中，探討居民、資方、政府三者共同參與的機制，“位于廣州的永慶坊就是一個很好的樣本”。

萬科在2016年中標廣州恩寧路中段的永慶坊舊改項目，該區域為廣州危舊房集中轄區之一，既有老舊小區住宅，也有具備獨特 歷史 文化的建筑。萬科在對當地特色建筑進行保護的基礎上，參與了整個片區的策劃和運營，除了對老舊小區進行翻新改造以外，還將該片區打造成青年公寓、聯合辦公、文創街區相結合的文創綜合體項目。

高力國際華南區咨詢服務部執行董事、廣東省三舊改造協會專家陳厚橋也認可這個項目?！按騻€比方，假設原本老舊小區的住戶對外出租30元/平方米，萬科用50元的單價進行改造、裝修并承包下來，交給自己的長租公寓品牌泊寓以80元租出去，就是一種模式?！彼麑δ戏街苣┯浾哒f。

不過盈利問題仍待解決。陳厚橋表示，老舊小區改造若要大規模推進，還需房企在市場中找到可持續的盈利模式，否則只能是塊難啃的“硬骨頭”。

以永慶坊為例，萬科只擁有15年的經營權，期滿后是將經營權交還政府還是繼續探討新的合作模式尚未確定。該項目的負責人此前接受媒體采訪時曾直言，永慶坊改造計劃總投入資金約為1億元，而建筑成本回收周期長達12年半。真正能夠盈利的時間不足3年。

在深圳，這種“萬科模式”也碰了壁。據界面新聞近日報道，有接近萬科“萬村計劃”的知情人士透露，萬科正在與深圳已簽約城中村改造的房東洽談違約賠償事宜，主動放棄部分已簽約房源。

“萬村計劃”是萬科針對深圳城中村微改造項目的戰略布局。從2017年起，萬科進入深圳上百個城中村，租下這些老舊小區并進行翻新改造，轉化為旗下長租公寓品牌“泊寓”，租約期限平均為10—12年。這種模式既響應了改造老舊小區的政策，又構建了一種盤活存量資產的商業模式。

然而，此次萬科主動違約意味著盈利可能仍不及預期，無法形成良性的投資循環。針對該傳聞，萬科深圳公司已回應媒體稱，在推進過程中確實遇到了實際困難。

值得注意的是，越來越多房企旗下的物業公司已分拆上市，表明小區物業作為消費場景的重要性。未來在對老舊小區改造的過程中，在如養老托幼、醫療、助餐、保潔等服務上實現物業的二次開發利用，可能會是房企加入舊改的一個目標。

老舊小區改造4+n是什么意思？

上面70個答案一個對的也沒有伏迅啊?。?！還瞎回答。

4”即創新老舊小區四種改造方式和籌資模式：一是大片區統籌平衡模式，把一個或多個老舊小區與相鄰的舊城區、棚戶區、舊廠區等項目捆綁統籌，生成老舊片區改造項目，實現自我平衡；二是跨片區組合平衡模式，將擬改造的老舊小區與其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區改造支出，實現資金平衡；三是小區內自求平衡模式，在有條件的老舊小區內新建、改擴建用于公共服務缺困此的經營性設施，以未來產生的收益平衡老舊小區改造支出；四是政府引導的多元化投入改造模式，充分發揮財政資金引導作用，通過投資補助、項目資本金注入、貸款貼息尺隱等方式，帶動專營單位、小區居民、原產權單位等履行出資，撬動銀行機構、基金公司、民間資本跟進投入，統籌政策資源，拓寬資金渠道。在此基礎上，鼓勵各地結合實際探索“N”種模式，引入企業參與老舊小區改造，吸引社會資本參與社區服務設施改造建設和運營等。

5萬億老舊小區改造市場

政府工作報告指出，今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。

作為“接棒”棚改的一項重要工作，老舊小區改造被認為是今年“穩投資”“促民生”的重要抓手，同時也被看作房地產及相關上下游行業的新機會。

老舊小區改造洞大鍵也被簡稱為“舊改”，但與過去舊城拆遷改造的“舊改”，是兩個不同的概念。老舊小區改造基本不涉及拆遷，而是以維修完善基礎設施和公共設施為主，而舊城改造、城市更新涉及大量的拆遷重建。

清華大學建筑學院可持續住區研究中心主任孔鵬認為，老舊小區改造市場空間或可達5萬億元，可直接拉動傳統房地產業上游的鋼鐵、建材、水泥、環保等行業，下游的家裝、家電等行業。此外，以5G、人工智能、工業互聯網、物聯網等相關的基礎設施也將被帶動。

“改造后的老舊社區不應是分裂的孤島，而應該是依托新基建，實現未來住區的聯網化和數字化，使建筑空間形成擁有合力的組織。”孔鵬向21世紀經濟報道表示。

分析人士指出，這一行業前景雖然廣闊，但在實際操作中，仍然面臨著盈利模式、社會資本積極性等方面的現實問題，未來需要在政策、企業、社會等各個層面共同努力推動。

核心區的“老破小”

老舊小區是指“2000年以前，公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區”。老舊小區通常在單位改制之前，由政府、單位出資建設，與1998年房改后建設成的居住區相比，公共設施落后，配套設施不齊。

根據住建部初步統計，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面納巧積約為40億平方米。

老舊小區改造的市場空間，主要存在于大中城市。

根據貝殼樓盤字典數據，重點20城市的記錄小區數量為15.39萬個，其中樓齡20年以上的老舊小區數量為5.96萬個，老舊小區的占比近40%。

分城市來看，老舊小區數量最多的三個城市為上海、成都、北京，老舊小區的數量分別為14000個、5200個、5100個。從老舊小區在總體存量中的占比來看，上海、濟南、北京三地最高，分別為61%、49%、47%。

老舊社區一般都集中在城市的老城區。以北京為例，逾八成老舊小區分布在寸土寸金的“城六區”，西城近六成是老舊小區。

老舊小區居住空間小，環境配套較差。從貝殼近五年的成交數據看，北京的老舊房源中，近半數面積在60平方米以下。北京的老舊社區中，超六成小區無電梯，16%的小區沒有集中供暖，20%的小區綠化率不足（綠化率30%以下）。這些比例均高于全市的平均水平。

貝殼研究院認為，北京的老舊小區主要在核心區域，地段價值高，但是目前居住條件差，導致老舊小區在下行周期房價跌幅更大，造成了難以流通和資源被浪費的惡性循環。

老舊小區改造的市場空間，也恰恰存在于此。

住建部將老舊小區改造的內容初步分成三類：一是保基本的配套設施，包括水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善；垃圾分類設施的配套；加裝電梯等。二是提升類的基礎設施，可配建停車場、活動室、物業用房等。三是完善公共服務類的內容，如養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞等設施，完善基本公共服務和基本公共環境。

明源地產研究院的研究數據表明，保守估計，中國老舊小區改造仿友至少需投入4.54萬億元。

國金證券指出，作為“接棒”棚改步入舞臺中央的一項工作，舊改并不涉及房屋拆遷和安置補償問題，更多的是對現有房屋進行修繕、改造小區水電氣路及光纖等基礎設施以及完善周邊配套服務設施。雖然老舊小區改造對地產整體投資刺激作用較弱，但對相關領域需求的拉動作用仍然明顯。

據該機構估算，在舊改的撬動下，消費建材領域中，防水材料獲得的市場空間可達236億元；涂料的市場空間為518億元；管材的市場空間為273億元。

“民生問題”的解決之道

近些年，老舊小區改造一直以財政資金為主導。從目前的實踐來看，除中央財政補貼、地方政府專項債外，銀行信貸也是舊改的重要資金來源。

今年4月14日，***常務會議要求建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。

老舊小區改造，對于社會資本來說，最大的難題是盈利模式。由于它不會拆遷舊房重建，因而不存在通過賣新房獲得盈利的可能；投入到新裝電梯、新建醫療幼兒養老設施、修建道路等公共設施的資金，未來很多只能靠物業費、停車費來獲得回報。

總體來看，目前社會資本參與老舊小區改造的熱情并不高。在很多投資者看來，利潤率低、投資回報周期長，是老舊小區改造面臨的主要商業困境?？座i認為，主要原因是沒有明確的商業模式，沒有清晰的產品服務的供求關系和服務標準。

孔鵬表示，老舊小區改造屬于民生問題，“民生問題要想出商業模式就一定要有低息的資金支持，它跟房地產開發的邏輯不完全相同。如果沒有資金杠桿、沒有低息的貸款，那老舊社區改造的回報就會十分困難。”

孔鵬說，推動舊改行業的發展，還需多方努力。業主需要了解，老舊社區改造不是一種政府補貼的福利行為，而是一種政府支持的商業行為，想要獲得美好生活，必須進行參與和付出；作為參與改造的企業，一定要擁有足夠的耐心，并能提供真正為終端用戶創造價值的產品和服務；在政策端，政府除提供低息資金支持外，還應改變老舊小區粗放式的管理和收費方式，爭取實現居民和企業價值共享。

以房企為代表的社會資本，更愿意投入到舊城改造、城市更新項目上去。

存量房時代的到來，和一二線城市土地資源的稀缺，促使房企通過舊改來加大土地儲備。萬科于2017年加大在“城市更新”上的布局，并積極向二三線城市進行擴展。碧桂園也在2017年表示，要加大舊改投入力度，并將舊改作為“在四個一線城市的主要發展方向之一”。

億翰智庫指出，目前參與舊城改造的企業主要以大型開發商和金融房企(地產基金)為主，這兩類主要玩家各具優勢。“房企依靠在地產上下產業鏈的優勢，在綜合類項目的改造和建筑上具有明顯優勢;地產基金由于資金實力雄厚，在舊改上往往采取輕重資產結合的方式去運營，在資金和運營上具有一定優勢?！?/p>

推進老舊小區適老化改造，這些城市出新招

當下，全國各地老舊小區改造正在加速推進。在老舊小區改造中，“適老化”“無障礙”成為關鍵詞。

5月18日，《北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）》（簡稱《規劃》）正式印發，這也是全國首個減量發展背景下的城市更新專項規劃?！兑巹潯诽岢?，聚焦老舊小區更新改造工作，統籌推進老舊小區分類改造，提升居住品質，促進職住平衡，到2025年完成1.6億平方米老舊小區改造。同時，《規劃》明確，要注重適老化和無障礙改造，加強適老化改造設計管理，突出加裝電梯、公共環境適老化改造和無障礙環境建設等重點任務，統籌養老、助殘等相關政策，鼓勵“物業服務 養老服務”。

事實上，今年的《政府工作報告》中也提到，要推進無障礙環境建設和適老化改造。那么，隨著老齡化社會的到來，如何推進老舊小區“適老化”改造？如何對接“銀發一族”的社區養老需求？

北京：

推進室內適老化改造，探索“五方聯動”

勁松模式、清河樣本、昌平經驗……在老舊小區適老化改造方面，北京走在了全國前列，各區總結出了“因地制宜”的模式和經驗。

去年5月，北京率先發布了《關于老舊小區綜合整治實施適老化改造和無障礙環境建設的指導意見》，推出適老化改造“菜單”，為適老化改造提供了參考標準。

在北京老舊小區的適老化改造方面，特別注重的是“內外結合”和“社區配套”。以北京海淀區南二社區為例，這是北京市首個老舊小區適老化改造試點，由海淀區政府出資，從適老居住環境、出行環境、健康環境、服務環境、敬老社會文化環境營造五大方面進行適老化改造。

在室內適老化改造方面，南二社區對小區內99戶80歲以上老人和重度失能老人家庭進行家庭居室適老化改造，包括配置防滑墊、感應告團夜燈、連續手把、洗澡椅等方便老人自理的設備，還配置了智能設備，實現就寢、習慣化動作、如廁、洗浴等數據實時監測，如有異常，老人家屬和醫護人員可在第一時間獲悉。

同時，在社區配套方面，南二社區注重老年人的生活需求，補齊了便利店、理發、家政、洗染、維修、末端物流等八項基本便民服務功能。從2019年改造至今，南二社區這種“內外兼備”“軟硬件結合”的做法成了北京老舊小區適老化改造的樣本和成功案例。

繼海淀南二社區后，在朝陽區政府的支持下，朝陽區勁松小區引入社會資本用于推進老舊小區改造更新，并形成了“勁松模式”。

“勁松模式”開啟了多重意義上的創新，探索出了一條“區級統籌，街鄉主導，社區協調，居民議事，企業運作”的“五方聯動”機制，對老舊小區引入社會資本力量具有示范性意義。不僅如此，在引入物業時，勁松小區率先以“先嘗后買”的理念，以“先服務，再體驗，后收費”的原則，讓居民感受到環境與服務提升的切身變化，從而更容易接受自主向物業繳費。

河南開封：

探索“紅色議事廳”，推廣“3 3”電梯加裝模式

推進老舊小區適老化改造，八朝古都開封市也走在了全國的前列。與一二線城市不同，三四線城市普遍面臨著人口外流、人口老齡化問題，在老舊小區改造時，開封市積極探索和創新適老化模式，給三四線城市適老化改造提供了新思路簡態。

在老舊小區改造中，開封市城鄉一體化示范區轄區內的金康苑小區和武夷連片小區提升改造，獲得了群眾點贊。值得一提是，已有27歲“高齡”的金康苑小區在2021年被國家住房和建設部確定為全國推廣的12個典型改造案例之一，供全國學習借鑒。

對此，開封市城鄉一體化示范區住房和城鄉建設局總結了兩個小區的成功經驗，形成了一套自己的舊改襪咐橘標準，即“五連”和“六有”?！拔暹B”包括地下連、地面連、風貌連、服務連、人心連；“六有”即有完善的基本公共服務設施、有健全的便民商業服務設施、有完備的市政配套基礎設施、有充足的公共活動空間、有全覆蓋的物業服務、有健全的社區管理機制。

據新京報記者了解，在老舊小區改造之初，開封市城鄉一體化示范區住房和城鄉建設局牽頭成立了由區黨工委書記、管委會主任任雙組長的黨建引領城市更新及老舊小區改造指揮部，并建立周例會和日調度制度，用心研究創新老舊小區改造項目新理念。

在廣納民意方面，金康苑小區和武夷連片小區創新推廣了“紅色議事廳”；在引導民意方面，發揮小區內群眾威望高、號召能力強的老人建立“紅色管家”志愿服務隊，帶頭參與矛盾調解、政策宣傳、疫情防控等，實現“我的家園我來管”。

在老舊小區的改造中，加裝電梯成為老年人無障礙通行的必要一環，但是，也有低樓層的居民反對加裝電梯和額外收費，認為自己“吃了虧”。在武夷片區的老舊小區改造中，正是通過“紅色議事廳”、居民會客廳，開展“微治理”，尊重民意，發揮民智，創新性地采取了“3 3”電梯加裝模式。

“3 3”電梯加裝模式即分高、中、低3個檔次，居民可以根據自身居住的情況，選擇一次性出資、分期付款、按次刷卡使用3種付費方式。這種按需付費的使用模式不僅解決了老年人上樓難的問題，也獲得了小區居民的大力支持。

“小區缺少老年人和小孩娛樂休閑的地方，公共區域私搭亂建及小菜園也隨處可見?！边@是來自河大家屬院居民的抱怨。在改造前，河大家屬院內部原有的廣場小花園是一片廢棄的雜草，到處是居民私搭亂建的小棚子、雞窩、菜地等。在改造后，小花園實現了“變身”，不僅花團錦簇，而且設置了針對老年人的健身休閑區，中間設置有乘涼亭，兼具了美觀和實用性。

據開封市城鄉一體化示范區住房和城鄉建設局物業科科長豐光輝介紹，在“紅色議事廳”中，住四樓的居民張阿姨提出“每天下樓買菜回來上樓時都很吃力”的現實情況，在武夷社區的老舊小區改造中。針對張阿姨提出的“上樓吃力”，社區加裝了臨時折疊休椅，座椅旁邊還有溫馨提示和緊急聯系電話，可以讓張阿姨“上一層，歇一歇”。

據介紹，經過幾年的老舊小區提升改造工作，開封市城鄉一體化示范區內雜亂無章、簡陋破舊的老舊小區面貌煥然一新，提升了廣大群眾的幸福感、獲得感，贏得了當地居民的點贊。

浙江杭州：

運用市場化機制，推廣“物業 養老”模式

作為長三角的核心城市，杭州在老舊小區改造方面探索出一條“居民主體、政府引導、社會參與”共建共治的模式，“交給專業團隊干專業的事兒”成為杭州老舊小區適老化改造的理念。

杭州上城區采荷街道引入了宋都服務作為“金牌管家”，負責對轄區內的36個老舊小區進行升級改造，不僅推出了一套可供復制的社區居家養老理念，還打造出了聞名的“社區養老一條街”。

在上城區四季青街道錢景社區的三新路景芳東區段，原本有一條知名的“小區商業街”，但由于非機動車亂停放、周邊沿街環境差、社區活動場地小等原因，當地社區決心將其改造，通過引入宋都服務全資子公司和瑞生活，花了將近一年的時間，成功將“小區商業街”改造成了“幸福養老一條街”。

“幸福養老一條街”總長100多米，總面積約1200平方米，這條路舊貌換新顏，設置了食堂、超市、理發店，活動室等，一應俱全地滿足了老年人的生活需求。

杭州上城區采荷街道通過引入和瑞生活率先探索了“物業 養老”的模式，在物業服務方面，設置了社區養老的服務“菜單”，包括怡閑園、怡康園、怡智園、怡惠園、怡學園、怡養園、怡樂園、怡護園、怡和園、4S服務驛站等十大功能區塊，形成了集生活照料、文化娛樂、醫療保健于一體的一站式社區養老服務。

滿足社區養老需求已成為老舊小區改造的重點工作，杭州通過運用市場化機制、積極引入社會資本，激發社區服務升級的可持續動力，讓越來越多老年人在社區享受到更專業、更多元的養老服務。

專家建議：

推動適老化改造多元化籌資，鼓勵社會資本參與

推進老舊小區的適老化改造具有迫切性。第七次全國人口普查結果顯示，2020年我國60歲及以上人口為2.64億人，占比達18.70%。在“十四五”期間，我國將從輕度老齡化邁入中度老齡化。

今年兩會期間，全國政協委員、中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文就“加快推進老舊小區適老化改造”議題提出建議，加大籌資力度，推動適老化改造多元化籌資。地方政府應加大適老化改造投入力度，并應多方努力，形成合力，積極為適老化改造創造政策環境。

上海交大中國城市治理研究院陳杰教授表示，老舊小區適老化改造應該遵循三個原則，首要原則就是尊重意愿，要“自下而上”和“自上而下”有機結合，有效互動。不主觀設計，多傾聽基層聲音，確實社區里有需求再行動。遵循法治精神，尊重物權產權和社區的自主權自治權，絕不應運動化推動。

在尊重民意的基礎上，陳杰指出，循序漸進，條件成熟一個做一個，做好一兩個典型案例，形成示范效應，提煉可復制可推廣經驗，小范圍進行試點，樹立品牌再大范圍推廣，獲得更多社會投入，形成良性循環。此外，社會參與是基礎。適老化改造不能成為政府一家獨角戲，一定是以社會力量為主，應用市場機制，充分調動社會多方面積極性，形成各方合力。

北京易享生活健康科技有限公司創始人、CEO吳曉蓉告訴記者：“社區居家養老屬于‘有剛需，無市場’，缺乏第三方專業運營機構來運營。比如，在老舊小區適老化改造時，引入的物業公司能否持續提供專業的社區養老服務，零碎的養老服務商如何統一管理等。”

對此，陳杰也深有體會，他表示：“基于對前期多個試點項目的調研，推廣‘物業 養老’落地，主要受到六個來源的阻塞：場地缺自主、業務無授權、業主認同低、服務能力弱、運營模式不明、政府支持不足。這其中有三個矛盾凸顯，物業服務企業的非專業性服務供給水平與養老服務的專業性要求之間的供需矛盾，物業服務企業對經營業務的盈利性要求與養老服務的公益性普惠性要求之間的屬性矛盾，物業服務企業與業主群體在當前社區治理框架和物業服務模式下的利益矛盾?！?/p>

對此，陳杰建議，物業服務企業可以在自身內部孵化專業養老化團隊或者引入第三方專業化養老機構來化解專業化不足的矛盾。而對于盈利的矛盾，可以讓物業企業在滿足約定服務質量考核的前提下承擔微利、無利甚至虧本的公益性、普惠性居家社區養老服務的同時，也授予其開展增值性居家社區養老服務的優先特許權，放開相關價格管控，滿足部分有購買能力的老人對高層次、高品質居家社區養老服務的需求，這樣“肥瘦搭配”，形成交叉補貼。

“目前，老舊小區的適老化改造側重點是社區外部，而缺乏對老年人室內的改造，比如取消高差，防滑、無障礙扶手、適老家具等設計，甚至到智能化的硬件設施等。有一些改造需要室外和室內同步考慮，比如老舊小區衛生間地面存在高低差，老人出入不便，最好從系統解決，進行老舊小區衛生間主立管改造，從而降低高差，減少老人跌倒風險?！眳菚匀厝缡钦f。

老舊小區改造，投入3000萬的“勁松模式”有哪些生意經

“我們給老舊小區改造算的‘平衡賬’是先用10年左右的時間收回投資成本，并保持每年8％ 10％的現金流入，再有六七年的利潤回報期。這意味著需要擁有小區20年的低絕鏈效閑置資產經營權?！苯?，第一 財經 對話了北京愿景明德管理咨詢有限公司（下稱“愿景集團”）董事長陶紅兵。

為什么要進入老舊小區改造的賽道呢？在陶紅兵看來，對于類似于愿景集團的房地產服務、運營商們，這是存量市場上為數不多的待耕耘的沃土。

“由于不涉及土地增量開發，房地產開發商鮮有涉足社區綜合整治，而政府又需要可長期下沉社區的運營機構。但沒有資產做擔保，很難獲得金融機構的支持?！碧占t兵也說出了他們具有的優勢和面對的難題。

根據7月***辦公廳印發的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（下稱《意見》）， 今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶?！兑庖姟愤€明確，到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。

目前，這場接棒棚改的工作已在全國多地鋪開。17日，住建部消息稱，2020年1-10月份，全國新開工改造城鎮老舊小區數已經完成年度計劃任務的94.6%。

“老舊小區改造是一個長期的、需要通過十幾年運營才能收回投資的事業。金融機構是否并彎孫能提供低息、優質、長期的貸款，政府是否給予更多的政策支持，關乎 社會 資本參與的可持續性?！碧占t兵說。

投入逾3000萬的“勁松模式”，后勁在哪里

在北京市東三環勁松橋西側，距離國貿CBD不足4公里處，有一片上世紀70年代建成的住宅區，叫做“勁松小區”，這是申師傅夫妻呆了二十年的地方。2年前，這里曾因環境差、配套設施不足，沒有物業管理，一度成為都市核心圈內“隱秘的角落”。

2018年7月，北京市首個有 社會 資本介入的老舊小區改造項目選址勁松，作為 社會 資本主體的愿景集團和勁松街道達成了勁松一區到八區綜合改造規劃。當年，愿景集團投入3000萬元資金，用于勁松一、二小區的綜合治理。作為投資回報，愿景集團獲得了社區里低效閑置空間20年的經營權。

愿景集團城市更新事業部高級經理鄭旻硯透露，低效閑置空間經營所產生的租金收入占愿景集團投資回報的46％。此外，物業費占26%，停車費占19%，其他款項占9%。

“危房在改造中被拆除，我們開在危房里的理發店也就關了。后來被告知，作為騰退的便民商戶，我們可以低價租到小區新建的商鋪，生意又起死回生了?！鄙陰煾嫡f?，F在，夫妻二人在勁松二區靠近馬路的位置擁有了自己的合法店鋪，叫“美好理發店”。

第一 財經 記者觀察到，在愿景集團引入的5家商鋪中，除了保留如“美好理發店”這樣的底商外，新增了如百年義利的便民商業。鄭旻硯表示，前者屬于公益扶持型，收取較低的租金；后者的租金漸與市場接軌。

老舊小區改造中的勁松小區

既然采用了市場化操盤的模式，為何卻始終引入投資回報甚微的商鋪呢？

“這是因為在老舊小區中，人均消費能力有限，消費需求不足，便民商鋪是較為契合的商業模式?！北本┝謽I大學經濟管理學院物業管理系主任程鵬說。

對于建筑密鬧簡度大的老舊小區而言，將閑置空間的再利用為主要盈利來源，具有可持續性嗎？

陶紅兵稱，縱向的空間開發是不合適的。一方面，無法增添容積率；另一方面，地下空間開發成本高，也涉及產權、安全等其他問題。但在橫向的空間開發上，仍存在更多的想象空間。

他說，“我們預期新增一些簡易低風險類建筑，這類建筑不占規劃面積，相當于一個準臨時建筑?！?/p>

將社區運營延伸至街區，是陶紅兵對于空間利用的另一設想。他表示，街道的綠化、保潔工作，一般交由當地園林綠化部門外包給專門的保潔公司，未來這塊業務有劃歸物業的可能。

這樣的想象并非沒有依據。日前，社區內的保潔、綠化工作已由愿景集團旗下的和家物業接管。前三年，政府給予每年143萬元的轉移支付?！罢矫?，除了在前三年予以財政補助外，省去了后續的外包費和成本上漲的風險。而和家物業也將多了一部分營收來源，是一件‘雙贏’的事?！碧占t兵說。

作為比較穩健的投資回報方式，物業費和停車費的年收入情況如何呢？

鄭旻硯稱，目前，物業費已收繳約150天，收繳率達74%；而停車費一直保持93％-94％的收繳率。

第一 財經 記者做了一個簡單的估算：

在物業費方面，按目前的收繳率，并以低層住戶每月0.43元/平方米、套均房屋住宅面積55平方米為標準，結合勁松一、二區總戶數為3605戶的實際情況，每年物業費總收入約76萬元。在停車費方面，小區共有停車位約600個，每個停車位的年費約為1800元，依照94％收繳率，每年停車費總收入約102萬。二者相加，每年可帶來總收入約178萬。

除了日常工作外，和家物業已投入對勁松一、二小區智能化改造和適老化的提升。那么，物業費的收入是否可以填補物業的運營成本呢？

鄭旻硯稱，今年下半年，將開始勁松一、二區整體改造計劃，同時會對勁松三區至八區啟動物業確權和進駐工作。“未來，隨著物業管理面積的擴大，物業成本將會攤薄，收入也會增加?！彼f。

社會 資本盈利模式待破局

在陶紅兵看來，“勁松模式”是 社會 資本參與老舊小區的具象化表述，具體到區域還應因地制宜。

山東省3月印發的《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》提到，創新老舊小區及小區外相關區域“4+N”改造方式和融資模式。而改造方式中的四種模式包括，大片區統籌平衡模式、跨片區組合平衡模式、小區內自求平衡模式和政府引導的多元化投入改造模式。

那么，制約 社會 資本盈利的因素有哪些呢？

陶紅兵認為，政府缺乏長效的管理機制是老舊小區綜合治理過程中的一大痛點。他舉例稱，在存量空間的利用上，由于一些小區配套商鋪的產權被開發商拍賣或被政府部門占用，造成房屋的經營權無法收回，也失去成為 社會 資本增值提升空間的可能性。

與此同時，融資難，也掣肘了 社會 資本經營的可持續性。

北京思源地產股份集團副總裁邢成剛告訴第一 財經 ，老舊小區改造具有“大投入、小產出”的特點，且仍處于 探索 階段。這項業務獲得融資的前提是該商業模式的成功。

中國指數研究院研究員石蕊稱，目前，全國僅北京、上海等地有關老舊小區改造的金融產品相對成熟。

7月17日，國家開發銀行與吉林、浙江等5省，中國建設銀行與重慶、南京等9個城市，分別簽署《支持市場力量參與城鎮老舊小區改造戰略合作協議》。根據簽約內容，在未來五年內，國家開發銀行、中國建設銀行預計將向5省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮老舊小區改造項目。

“由于 社會 資本介入城市更新還是一個新業態，商業銀行不能測算出其盈利模式，融資較為困難。未來，隨著更多的 社會 資本進入，更多的項目落地，金融機構或將降低對 社會 資本的融資門檻。此外， 社會 資本還應考慮保險類對于投資回報要求低、更穩健的融資產品?！碧占t兵說。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟稱，在“十四五”這五年的窗口期，如果保持以每年更新速度最多為5％的勢頭，老舊小區改造的市場總投資額或可達到5萬億~6萬億元。

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